Khung giá đất là gì? Dùng để làm gì?
Trước khi tìm hiểu những tác động của việc bỏ khung giá đất thì cần phải biết khung giá đất là gì và được dùng để làm gì.
Khung giá đất do Nhà nước ban hành cụ thể là Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm/lần đối với từng loại đất theo từng vùng (theo Điều 113 Luật Đất đai năm 2013).
Và có thể hiểu đơn giản, khung giá đất sẽ quy định giá đất tối thiểu và tối đa của từng loại đất theo từng vùng, được dùng làm cơ sở xây dựng bảng giá đất của từng tỉnh, thành phố trên cả nước.
Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013, các địa phương sẽ căn cứ vào khung giá đất để xây dựng và ban hành bảng giá đất cũng theo chu kỳ 05 năm/lần, mỗi năm sẽ ban hành hệ số giá đất (hệ số K). Bảng giá đất này không được quy định giá đất ngoài khung giá đất của Chính phủ đã ban hành.
Bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất theo từng khu vực nữa, thay vào đó, các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng ra bảng giá đất.
Một trong những nguyên tắc định giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024 là theo nguyên tắc thị trường, do đó, bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo các phương pháp định giá đất trên cơ sở nguyên tắc thị trường.
Bỏ khung giá đất ảnh hưởng như thế nào đến người dân? (Ảnh minh họa)
Trước khi tìm hiểu những tác động của việc bỏ khung giá đất thì cần phải biết khung giá đất là gì và được dùng để làm gì.
Khung giá đất do Nhà nước ban hành cụ thể là Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm/lần đối với từng loại đất theo từng vùng (theo Điều 113 Luật Đất đai năm 2013).
Và có thể hiểu đơn giản, khung giá đất sẽ quy định giá đất tối thiểu và tối đa của từng loại đất theo từng vùng, được dùng làm cơ sở xây dựng bảng giá đất của từng tỉnh, thành phố trên cả nước.
Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013, các địa phương sẽ căn cứ vào khung giá đất để xây dựng và ban hành bảng giá đất cũng theo chu kỳ 05 năm/lần, mỗi năm sẽ ban hành hệ số giá đất (hệ số K). Bảng giá đất này không được quy định giá đất ngoài khung giá đất của Chính phủ đã ban hành.
Bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất theo từng khu vực nữa, thay vào đó, các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng ra bảng giá đất.
Một trong những nguyên tắc định giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024 là theo nguyên tắc thị trường, do đó, bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo các phương pháp định giá đất trên cơ sở nguyên tắc thị trường.
Bỏ khung giá đất ảnh hưởng như thế nào đến người dân? (Ảnh minh họa)Bỏ khung giá đất ảnh hưởng như thế nào đến người dân?
Có thể thấy, việc bỏ khung giá đất sẽ tác động rõ rệt tới các vấn đề sau:
Thứ nhất, giá đền bù đất sẽ sát với giá thị trường
Hiện nay, giá đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể và được xác định chủ yếu bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) với công thức tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Theo đó, giá đền bù đất vẫn được tính dựa trên Bảng giá đất, mà Bảng giá đất này được xây dựng theo khung giá đất Nhà nước và thường thấp hơn 30 - 50% giá thị trường.
Vì vậy, tiền đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường, người dân không đồng ý phương án bồi thường dẫn đến tình trạng khó giải phóng mặt bằng, thậm chí không thể giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới tiến độ dự án.
Khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh Bảng giá đất mỗi năm một lần (nếu có thay đổi) để phù hợp với giá đất thị trường.
Kéo theo đó thì giá đền bù đất cũng sẽ tăng theo, hơn nữa, khi được đền bù thỏa đáng thì khả năng khiếu kiện về giá đền bù sẽ giảm, thúc đẩy quá trình thu hồi đất nhanh hơn và đẩy nhanh được tiến độ thực hiện dự án.
Thứ hai, hạn chế tình trạng mua bán đất hai giá
Trong giao dịch đất đai, tình trạng kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế không phải là hiếm gặp. Việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi đối với cả bên bán và bên mua, đồng thời, cũng gây thất thu ngân sách nhà nước.
Bỏ khung giá đất và Bảng giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch nhiều giữa 02 loại giá này, do đó sẽ hạn chế được vấn đề mua bán đất giá cao nhưng khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp.
Thứ ba, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai
Khi bỏ khung giá đất, Bảng giá đất sát thị trường sẽ khiến các khoản thuế, lệ phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất cao hơn.
Có thể sẽ có người dân cho rằng đây là ảnh hưởng không tốt từ việc bỏ khung giá đất nhưng sâu xa điều này sẽ làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai.
Do đó, người dân có nhu cầu mua nhà, đất để ở sẽ có cơ hội mua đúng giá hơn, tránh tình trạng đầu cơ, “thổi giá” đất. Về lâu dài, đây vẫn là tác động có lợi cho người dân.
Có thể thấy, việc bỏ khung giá đất sẽ tác động rõ rệt tới các vấn đề sau:
Thứ nhất, giá đền bù đất sẽ sát với giá thị trường
Hiện nay, giá đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể và được xác định chủ yếu bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) với công thức tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Theo đó, giá đền bù đất vẫn được tính dựa trên Bảng giá đất, mà Bảng giá đất này được xây dựng theo khung giá đất Nhà nước và thường thấp hơn 30 - 50% giá thị trường.
Vì vậy, tiền đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường, người dân không đồng ý phương án bồi thường dẫn đến tình trạng khó giải phóng mặt bằng, thậm chí không thể giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới tiến độ dự án.
Khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh Bảng giá đất mỗi năm một lần (nếu có thay đổi) để phù hợp với giá đất thị trường.
Kéo theo đó thì giá đền bù đất cũng sẽ tăng theo, hơn nữa, khi được đền bù thỏa đáng thì khả năng khiếu kiện về giá đền bù sẽ giảm, thúc đẩy quá trình thu hồi đất nhanh hơn và đẩy nhanh được tiến độ thực hiện dự án.
Thứ hai, hạn chế tình trạng mua bán đất hai giá
Trong giao dịch đất đai, tình trạng kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế không phải là hiếm gặp. Việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi đối với cả bên bán và bên mua, đồng thời, cũng gây thất thu ngân sách nhà nước.
Bỏ khung giá đất và Bảng giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch nhiều giữa 02 loại giá này, do đó sẽ hạn chế được vấn đề mua bán đất giá cao nhưng khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp.
Thứ ba, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai
Khi bỏ khung giá đất, Bảng giá đất sát thị trường sẽ khiến các khoản thuế, lệ phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất cao hơn.
Có thể sẽ có người dân cho rằng đây là ảnh hưởng không tốt từ việc bỏ khung giá đất nhưng sâu xa điều này sẽ làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai.
Do đó, người dân có nhu cầu mua nhà, đất để ở sẽ có cơ hội mua đúng giá hơn, tránh tình trạng đầu cơ, “thổi giá” đất. Về lâu dài, đây vẫn là tác động có lợi cho người dân.